【賃貸物件のオーナー様へ】賃貸経営の肝

    
東北沢駅の不動産会社「アソシオ」は空室の募集から管理まで一貫して行っています。
賃貸経営は空室の期間をどれだけ減らせるか？最適な賃料設定が出来ているか？にかかっています。
賃料を数千円高く貸せたとしても数か月以上空室が続いてしまっていたらトータルでの収入は少なくなってしまいます。
売却を想定している場合は別の考え方もありますが、リフォームにかける費用や空室期間・募集賃料のバランスは賃貸経営の肝になり重要です。

〇空室期間と募集賃料

例えば、相場の賃料14万円の物件を入居付けしたケースについて考えてみます。
１．1ヶ月後に賃料14万円で成約
２．賃料15万円で3ヶ月間募集したものの決まらず4か月後に14.5万円に下げて成約
の2例で比較してみます。（募集開始は2022年7月1日～）

１．1ヶ月後に賃料14万円で成約
→
1ヶ月後から賃料14万円が入ってきますので、収支は14万円×月数ですので、
2022年8月1日から入居になった場合は、2024年7月末までで＋336万円となります。
87ヶ月後の2029年10月30日までで＋1218万円

２．賃料15万円で3ヶ月間募集したものの決まらず4か月後に14.5万円に下げて成約
→
4ヶ月後から入居になりますので、収支は14.5万円×月数ですので、
2022年11月1日から入居になった場合は、2024年7月末までで+304.5万円になります。
87ヶ月後の2029年10月30日までで＋1218万円
87ヶ月後以降は14.5万円で成約になった場合の方が収支はプラスになります。

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今回のケースのように3ヶ月間決まらずに、仮に5000円アップで決まったとしても収支面で考えると7年後くらいにようやく5000円アップで良かったと思える水準となります。
当然1万円アップで決まる可能性がありますし、もっと早く決まる可能性もありますが、
空室期間が長引くことは、将来的な収支の増減にも大きく影響してきますので、募集賃料のバランスは大事になります。

〇リフォーム費用と募集賃料

続いて、リフォーム費用と募集賃料について先ほどのように比較してみます。
原状回復程度の工事の場合と設備の入れ替えをした場合です。（入居時期は同じ）
１．原状回復費用15万円（ハウスクリーニング、クロス交換）、賃料14万円で成約
２．リフォーム費用80万円（洗面台・トイレ・キッチン交換、床貼替、ハウスクリーニング、クロス交換）、賃料15万円で成約

１．原状回復費用15万円（ハウスクリーニング、クロス交換）、賃料14万円で成約
→
収支は14万円×月数－原状回復費用（15万円）ですので、
2022年8月1日から入居になった場合は、2024年7月末までで＋321万円となります。
65ヶ月後の2027年12月31日までで＋895万円

２．リフォーム費用80万円（洗面台・トイレ・キッチン交換、床貼替、ハウスクリーニング、クロス交換）、賃料15万円で成約
→収支は15万円×月数－原状回復費用（80万円）ですので、
2022年8月1日から入居になった場合は、2024年7月末までで＋280万円となります。
65ヶ月後の2027年12月31日までで＋895万円
65ヶ月後以降の場合はリフォームをした場合の方がプラスになります。

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今回のケースでは、5～6年後くらいにようやくリフォームした方がプラスになるという結果になりました。リフォーム入れて設備面を入れ替えたとしても賃料面に反映できるのはわずかになりますので、リフォーム費用と募集賃料のバランスについても考えなくてはいけません。
ただし、リフォームは将来的には必ず必要になる事項ですので、入居付けのしやすさを高める上でも戦略的にどの時期にどのような工事をするのかを考えていく必要があります。経費計上、資産計上といった税金面でのメリットもあります。

〇売却価格と募集賃料

先ほどあげた、「空室期間と募集賃料」、「リフォーム費用と募集賃料」について、将来的な売却を見据えた視点で考えると違った結果も出てきます。

今回例であげているマンションは区分マンションを想定しています。
「賃料14万円、1LDK、40平米、築25年」辺りの相場観でオーナーチェンジ物件として売却します。
オーナーチェンジ物件の場合は表面利回りを参考指標としてよく取り上げられますが、（表面利回り以外にも価格を形成する要素は多いですが、ここでは表面利回りを特に取り上げます）
例えば表面利回り4.5％で売却する場合を考えてみます。

１．賃料14万円の場合
→売却価格：3,733万円

２．賃料14.5万円の場合
→売却価格：3,866万円

３．賃料15万円の場合
→売却価格：4,000万円

 

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賃料14万円の場合と賃料14.5万円の場合を比べると、売却価格で133万円の差が出ます。
空室期間と募集賃料の所で話をしていた空室期間の損失は最大で42万円ですので、売却価格を考慮すると空室期間が長くても賃料高めで成約した方が有利と言えます。

賃料14万円の場合と賃料15万円の場合を比べると、売却価格で267万円の差が出ます。
リフォーム費用と募集賃料の所で話をしていたリフォーム費用と原状回復費用の差は65万円ですので、売却価格を考慮するとリフォーム費用がかかっても賃料高めで成約した方が有利と言えます。
またリフォームを入れている分売却にも有利に働くかと思います。

〇賃貸の募集はどのようにするのが正解か？

先に上げたように、空室期間・募集賃料・リフォーム費用のバランスが賃貸募集の肝になります。
募集の時期や競合物件の比較もふまえ、総合的に戦略を練る必要があります。
また、将来的に物件をどのようにしていきたいのかといった所有者（オーナー様）の意向も大事になってきますので、一概に正解はありません。（個々人により多様な正解があると思います）

例えば、
1棟アパートをフルローンで購入しているオーナー様の場合、
・ローンの支払いが大きいので、空室期間が長いと困る
・修繕に必要な金額は残しておきたいので、リフォームに費用はかけられない
・残債があるので売却するにしても10年以降
こういった事情がある場合には、短期的な収支を改善するために適切な相場の賃料で早期成約を目指すといった戦略がとれますし、5年目以降は残債も減ってきているので、売却に向けて募集賃料をアップ（リフォームや空室期間が長引いても高い金額での入居付けを目指す）といった戦略も考えられます。

区分マンションをローンで購入して所有しているオーナー様の場合、
・将来的な売却も考えている
・管理費や修繕積立金の支払いやローンの支払いがあるので空室期間は短い方が良い
・費用対効果があればリフォームも検討できる
こういった事情がある場合には、リフォームをして資産価値を高めておく。成約賃料を上げる対策を取る。といった事を前提に、将来的な売却の時期になった時に高値で売却できるように準備しておくことも戦略として必要になってきます。

 

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また、賃貸の募集を考える上で、トータルの収入面についてを特に考えてきましたが、
安定経営や煩わしさの解消という点も考えるべき項目になります。

仮に相場の賃料より1万円高く入居が決まった場合、果たして入居者はそのまま長く住み続けるでしょうか？
入居者は賃料に応じた快適な物件に住みたいという思いがありますので、相場よりも高くてお得じゃないなと感じたら引越しを検討してしまいます。
入居付けが上手くいって1万円アップと喜んでいても、短期の入退去が続いてしまうと大幅にマイナスとなってしまいます。修繕や交換といった事や入居者の対応が頻繁にあるのも解消したい点です。
当たり前の話ですが、相場より高い物件→入居期間短い。相場より安い物件→入居期間が長いといった傾向はあるかと思います。

では、賃貸の募集をどのようにするのが正解でしょうか？
・収入面の最大化
・オーナー様の意向
・安定経営
・煩わしさの解消
・募集の時期
・競合物件
等を総合的に、オーナー様の状況に応じた戦略を練る必要があります。
「今までと同じような内容で募集をお願い」では現状維持にしかなりませんので、
一緒に戦略を練る賃貸募集にしませんか。

〇賃貸物件の募集はアソシオにお任せ下さい！

賃貸物件の募集は、他にも管理やネットワーク、フットワークの軽さ、物理的距離間等、考えるべき要素はたくさんあります。
今回は特に「収入面の最大化」と「オーナー様の意向」についてを軸に賃貸募集について説明してきました。

東北沢駅の不動産会社「アソシオ」では賃貸募集をはじめ、リフォームの提案、管理、入退去のチェック、更新手続き、売買、不動産調査、不動産投資等、総合的な不動産コンサルティングを行っています。
小さい会社だからこそ小回りがききフットワーク軽く動くことが出来ます。
不動産の事でご相談がありましたらお気軽にお問合せ下さい。

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