1棟マンションの区分化プロジェクトについて

    
品川区上大崎の立地で1棟マンションの区分化プロジェクトが始まりました。
耐震補強工事を含む、大規模リノベーション工事をふまえてまずは2区画を販売予定です。1室58㎡程の広さになります。
総戸数が少ないマンションで土地の持ち分が多くなる見込みです。
立地よく将来性のある資産が見込めるリファインマンションです。

〇生まれ変わる1棟マンション

今回共有部をはじめ、専有部分、マンション全体が生まれ変わります。
建替えや部分的なリフォームも検討されましたが、機能をグレードアップしてリファインマンションとして、区分化されます。
プロジェクトは3年以上前からはじまり、

１．満室稼働中だった1棟賃貸マンションの入居者に退去
をお願いする所からスタートで、立ち退き交渉を行い２，３年程度での退去（あまり早すぎる退去だと家賃収入が得られませんので、ギリギリまで入居をお願いする形）の合意を取ります。立ち退き料の支払いが出ない方法を取りました。

２．建て替えか部分リフォームかリファインか
最終的な判断は全戸退去が終わらないと出来ませんでしたが、建て替えか部分リフォーム、建物全体のリファイン（耐震補強工事も）を想定しました。
建替えも
・同規模のマンションを新築して、数戸売却をするのか
・土地を分譲して、建売戸建と1棟マンションを建築するのか
等も検討しています。建築コストや売却価格、日数などを考慮して総合的に検討します。

３．住宅ローン等、銀行融資は可能か
新規で購入する際の銀行融資も重要になってきます。
1棟マンションの規模や総戸数、築年、管理状況（管理会社の有無、全部委託管理の有無、長期修繕計画、自主管理）等によっても融資対象は変わりますので、銀行との調整も必要になります。

４．費用の工面
土地の分譲や区分化する最大の理由は、各戸ずつ売却が可能な点です。売却した金額は建築費用に充てることや他の投資等にも利用できますので、1棟マンションとして保有後、相続財産とする方法も考えられますが、今回は資産を身軽にする方法を取っています。

〇購入ニーズの調査（リノベーション済？自分でリノベーション？）

不動産業者行う買取再販の場合、リノベーション済みのお部屋を販売する方法が一般的です。その場合の購入者のメリットとしては、リノベーション後のお部屋に対して住宅ローンが使えるので、お部屋全体の価格に対して（金利の低い）住宅ローンを使用することが出来ます。

デメリットとしては、間取りを自分の好きなようにレイアウト出来ないことやリノベーションの費用についても業者の利益が乗ってきますので、リノベーションの費用が割高になるケースがあります。

（※不動産業者は工事業者のお得意様なので一般の個人よりも安く提供できることがあり、感覚としては利益を乗っけても一般個人と同等水準のリフォーム代かなというのがありますが）

反対にリノベーション前のお部屋を購入する場合には、お部屋の価格については住宅ローンを利用できますが、リノベーション費用については住宅ローンが使えず、諸費用ローンなどその他ローン（金利は高い）の利用になります。
メリットしては、リノベーションが入っていないので価格自体が安い点とご自身で好きなようにリフォームが出来る点があります。
注意点としては、リフォームする費用には既存の設備を解体する費用も含まれますので、スケルトンリフォームをするような場合には想定している費用よりも上振れてしまう可能性があります。

〇リノベーション区画とカスタムリノベーション区画

購入ニーズの調査をふまえ、リノベーションを施して販売を行うお部屋と購入者自身でリノベーションが可能なお部屋の区画を販売することを想定します。

１．リノベーション販売
スケルトン状態からリノベーション工事を行います。タイミングが合えばスケルトン状態から購入希望者自身でリノベーションの企画を行い、間取りや設備の仕様を決定できるように含みを持たせます。事前に希望者が現れなければそのままリノベーション工事を行い完成した区画を販売します。

２．カスタムリノベーション販売
7，8年前にスケルトンリノベーションをしているお部屋については、そのままでの販売やカスタムリノベーション区画としての販売を想定します。購入者自身でのリフォームが可能になりますので、その分を価格に反映して購入希望者のリフォームの有無など自由度を高めます。

〇管理体制の検討、各種費用の見積もり

1棟マンションの区分化後の管理体制の検討をしていきます。
管理組合の発足、管理会社の選定あるいは自主管理にするのか、修繕積立金や管理費の金額、管理規約、長期修繕計画の策定などを将来を見越して考えていきます。
元々1棟マンションの管理はオーナーが自主管理をしていましたので、継続して行う維持管理とプラスで行う維持管理について検討していきます。

管理会社に委託管理をお願いする場合の費用は高くなってしまうので、総戸数の少ない建物の場合には負担が重くのしかかってきます。委託管理と自主管理の費用の違い、修繕積立金、管理費の金額を考え、自主管理の方向性で検討します。（今回のケースでは土地の持ち分が多くなりますので、一戸建てに近い感覚である程度の事は自分達で行える管理を想定しました）
今回のリファインで大規模リニューアルしていますので、修繕積立金や管理費にも反映していきます。

〇1棟区分化プロジェクト等のコンサルティング

1棟マンションを区分化して販売を行う。ご自身でリノベーションが可能な物件の購入を検討している方はアソシオにご相談下さい。直近プロジェクト「品川区上大崎区分化プロジェクト」に興味のある方もお問合せ下さい。資産性のある建物に仕上がる予定です。

東北沢駅の不動産会社「アソシオ」では賃貸募集をはじめ、リフォームの提案、管理、入退去のチェック、更新手続き、売買、不動産調査、不動産投資等、総合的な不動産コンサルティングを行っています。
小さい会社だからこそ小回りがききフットワーク軽く動くことが出来ます。
不動産の事でご相談がありましたらお気軽にお問合せ下さい。

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