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東北沢駅10年の推移と、いま貸主が賃貸募集を検討すべき理由
弊社のある東北沢駅（小田急線）は、代々木上原・下北沢という人気エリアに挟まれながらも、落ち着いた住宅街として安定した需要を持つ地域です。近年は小田急線の地下化による街並み改善や再開発効果もあり、資産価値・賃料ともに上昇傾向が続く“貸主に有利な市場”が形成されています。
1. 東北沢駅周辺の賃貸市場の特徴
東北沢駅は以下のような特徴を持ち、安定した賃貸需要が続くエリアです。
- 新宿まで約10分のアクセス
- 渋谷駅行きのバス便もあります
- 下北沢・代々木上原が徒歩圏
- 地下化により踏切が消え、街並みが改善
- 閑静で治安が良く、ファミリー層の人気が高い
2. 土地価格は10年で+54.8%上昇
一戸建て賃料は土地価格の影響を強く受けます。東北沢駅周辺の土地価格は、過去10年で+54.8%と大幅に上昇しています。
- 2014年：231万円／坪
- 2024年：357万円／坪
地価の上昇は戸建て賃料の上昇圧力として働き、貸主にとって追い風となっています。
渋谷区エリア（大山町や上原）の上昇や世田谷区エリア（北沢）も上昇しています。
3. 現在の家賃相場（広めの間取り）
※一戸建ては流通量が少ないため、広めの間取りの相場を参考にしています。
| 間取り | 家賃相場 |
|---|---|
| 2LDK | 34.36万円 |
| 3LDK | 37.20万円 |
これらを踏まえると、東北沢駅周辺の一戸建て賃料は28〜45万円が中心帯と推定できます。
4. 10年前との比較：賃料は15〜25%上昇
10年前（2014年前後）は地価が現在より40〜50%低く、駅前周辺広場が無く駅舎も古かったため、今のような整備されたエリアではありませんでした。そのため、当時の一戸建て賃料は現在より15〜25%低かったと推測できます。
例：現在35万円 → 10年前は27〜30万円程度
5. 賃料上昇の背景
- 地下化・再開発による街の価値向上
- 土地価格の大幅上昇
- ファミリー層の流入
- 戸建て供給の少なさによる希少性
これらが複合的に働き、賃料は上昇基調を維持しています。とくにファミリー層向けの物件ではマンションタイプで3LDKの間取りが少なく、供給の少ない一戸建てでお部屋を探される方も多いです。
6. 売却と賃貸、どちらが有利？
東北沢駅周辺は地価が上昇しているため、売却にも確かなメリットがあります。
■ 売却のメリット
- まとまった資金が一度に手に入る
- 管理の手間がなくなる
- 地価が高い今は売却益が出やすい
■ それでも“賃貸化の収益性が高まっている”理由
① 地価の上昇に合わせて家賃相場も上昇している
東北沢は地下化・再開発・土地供給の少なさが重なり、地価と家賃が連動して上昇しています。
- 地価：10年で +54.8%
- 家賃：10年で +15〜25%（推定）
「売却益が出やすい＝賃料も上がりやすい」という構造が成立しており、長期保有しながら賃料収入を得る方が総収益が大きくなるケースが増えています。
② 一戸建て賃貸は“希少性”が高く、競合が少ない
東北沢は土地が限られており、一戸建て賃貸はそもそも数が少ないため、賃料を下げずに募集でき、長期入居も期待できます。
7. いま賃貸募集を検討すべき理由
■ ① リフォームの投資対効果が高い
人気エリアのため、軽微な設備更新でも賃料UPにつながりやすい。
■ ② ファミリー層の長期入居が期待できる
在宅ワークや子育てニーズにより、広い戸建ての需要が安定。
■ ③ 今後10年も緩やかな賃料上昇が見込まれる
AI予測では、東北沢駅周辺の地価は今後10年で+19.5%上昇が見込まれています。
8. 東北沢の一戸建ては“いまが貸し時”
- 地価は10年で +54.8%
- 家賃相場も 15〜25%上昇
- 戸建て供給が少なく競合が少ない
- 売却も有利だが、賃貸化は長期収益が伸びやすい
これらを踏まえると、今後も地価の上昇が続くかは分かりませんが、現在の状況を考えると東北沢の一戸建ては、まさに“いま賃貸募集を検討すべきタイミング”と言えます。
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