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媒介契約の選定

①媒介契約のメリット・デメリット

②媒介契約の選定


①媒介契約のメリット・デメリット

3種類の媒介契約のメリット・デメリットを説明します。

媒介の種類 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
不動産会社 1社 1社  複数可能
(明示型、非明示型) 
自己発見取引 不可  可能 可能 
レインズ登録 5日以内 7日以内 指定なし 
報告義務 1週間に1回以上  2週間に1回以上  指定なし 
契約期間  3ヶ月以内  3ヶ月以内  指定なし
(行政指導上3ヶ月以内) 
更新  可能(3ヶ月以内)  可能(3ヶ月以内)  可能 
(行政指導上3ヶ月以内)
メリット ・不動産会社にとって安定して収益を見込める契約の為、多くの広告経費を使える
・そのため早期売却や確実性の高い売却活動が出来る
・レインズへの登録や活動の報告も密なため、管理がしやすい
・不動産会社にとって比較的安定して収益を見込める契約の為、多くの広告経費を使える
・そのため早期売却や確実性の高い売却活動が出来る
・レインズへの登録や活動の報告も密なため、管理がしやすい
・自己発見の相手方(親戚や友人等)と契約することが出来る
・複数の会社に依頼出来るため、会社の競争力を高めることが出来る
・じっくり時間をかけて希望の価格通りに売却しやすい
デメリット ・自己発見の相手方(親戚や友人等) と契約する場合、違約金が発生する
・1社のみに任せることになるため、依頼した会社の売却活動に依存しやすい
・1社のみに任せることになるため、依頼した会社の売却活動に依存しやすい ・複数の会社から連絡が入り、情報整理が煩雑になる
・不動産会社にとって収益の確実性が低い契約のため、広告経費をかけづらい
・報告義務がないため、売却活動の実態が把握しづらい
・仲介会社によって手数料が上下する

②媒介契約の選定

媒介契約は大きく「専任」と「一般」に分けることが出来ます。

「一般媒介契約」
複数の不動産会社に重ねて依頼することが出来る点が大きなメリットです。従来は物件の共有がほとんどなされておらず、物件を探す時にはその土地に出向き情報を仕入れるというのが一般的でした。そのため複数の不動産会社に依頼する「一般媒介契約」はオーナー様にとっても購入希望者様にとっても、大変メリットがありました。
しかし、インターネットが普及した近年以降、インターネットから物件を仕入れるのが当たり前になり、「一般媒介契約」は不動産会社の競争を促す以外にほとんどメリットが見受けられなくなりました。また媒介を依頼している不動産会社によって手数料も変わってしまうので、手数料が高い会社を経由して取引が成立した場合に高い手数料が必要になる問題もございます。

「専任媒介契約」
1社のみに依頼する契約ですので、従来は依頼を受ける不動産会社の営業力(客付力)に大きく左右される契約でした。近年はインターネットの普及により、不動産会社も購入希望者もインターネットから物件の情報を仕入れることが出来るようになり、依頼を受ける不動産会社の営業力にあまり左右されないようになってきています。(不動産会社の営業力というのが両手で取引を成立できるかどうかににシフトしているようにも思います)

つまり、従来は「一般」と「専任」では市場への物件の周知や方法に違いがありましたが、近年はほとんど変わらなくなってきています
そのため、媒介方法を決定する際は、

・窓口を一本化するのか
・指定流通機構(レインズ)へ登録して幅広く募集するのか
・定期的な売却活動の報告を必要とするのか
・仲介手数料をいくらで想定するのか

に留意する必要があります。


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