1棟アパートの収益性は？（不動産投資）
1戸（1部屋）を想定するより少し試算が複雑になりますが、戸数が多い分収益も大きくなります。
目次
例題１ 一棟アパートの基本的な計算
このアパートは4部屋あり、一部屋3万円で貸し出しています。
満室の場合、表面利回りはいくらになるでしょうか？
①アパートは戸数が多い分、満室になればその分もうけが多くなります。また、1部屋でも賃貸中のお部屋があれば、家賃収入を得られることが出来ます。
例題２ 一棟アパート（空室リスク、賃料下げ）
現在2室が3万円で貸出中、2室が空室です。
はじめ家賃3万円で募集したところ借りたいという人がいなかったので、2室は2.5万円で募集することにしたらすぐに満室になりました。
この場合の表面利回りはいくらになるでしょうか？
②アパートは買ってすぐに満室になればいいのですが、空室になるリスクも考えなければいけません。
空室の期間が長引けば、それだけ損失が大きくなります。
なるべく早く借り手を見つけるためには家賃を下げるなど策を講じる必要があります。
例題３ 一棟アパート（リフォーム費用と収入の試算）
まず、1階の2部屋を100万円かけてリフォームし、1部屋3万円で貸しだすことにしました。
2部屋ともすぐに借り手がつき、ある程度手元に資金をためてから他の部屋をリフォームする計画を立てました。
１．2部屋稼働した状態で、何年何か月後に購入費用とリフォーム費用を回収できるでしょうか？
2．家賃収入の50％を他の部屋のリフォーム費用に充てることにしました。
一部屋リフォームするのに50万円かかるとします。
一部屋分のリフォーム費用を得るには何年何カ月かかるでしょうか？
3．3部屋目も3万円で貸し出すことにしました。
50万円リフォーム費用が用意できたらすぐリフォームをし、その翌月から家賃収入があるとします。
この物件を購入して5年が経ったとき、家賃収入から購入金額を差し引くとプラスでしょうか、マイナスでしょうか？
③低い価格帯で売り出されているアパートを買い、手入れをしつつ入居者を募集するという方法もあります。もし一度に全部屋をリフォームした場合、リフォーム費用が購入費用と同等あるいはそれ以上になってしまい費用がかさんでしまいます。
金銭面に余裕があれば一度にリフォームをして募集を行う方が良いですが、賃貸経営をしているとまとまったお金を手元に残しておき、さらなる物件の購入費用の元手にすることも考えられます。
この例では、使える資金を元に少しずつ家賃収入を積み上げ、得た家賃収入を元にリフォームしてさらに家賃収入を積み上げます。
〇年たったらプラスに転じるといった予測が出来ないと計画を立てることが出来ませんので、ぜひ表などを作り計算して見てください。
今回のまとめ
戸建物件に比べアパートは戸数も多い分手間や費用もかさみますが、その分収益も大きくなります。
アパートを購入したからといって必ずすぐに満室を目指さないといけない、という事はありません。
（当然目指すべきは満室ですが、、、）リフォームや入居者の募集に費用がかかりますので、全体のバランスを考えてどこにお金をかけるかを考える必要があります。
家賃収入で手持ちを蓄えてからリフォームをして募集するというのも一つの手法です。
DIYに興味があるかたなら、自分で手直しして入居者を募集するというのもありかもしれません。
長期的な目線で物件を”育てる”というのも不動産投資を楽しむ一つのポイントだといえます。
※銀行から融資を受けてリフォーム費用を捻出し早期にリフォームして満室を目指すということも考えられます。費用対効果・リスクを加味して様々な判断が不動産投資には必要です。