購入～賃貸～売却までの不動産投資
目次
例題１ 利回りからの家賃設定
木造・築40年・140平米・200万円
この物件を買って簡単にリフォームし、貸しだそうと考えました。
リフォーム費用は50万円です。
利回り20パーセントを想定すると家賃設定はいくらにすればいいでしょうか？
①期待される利回りから家賃設定を考えます。その設定家賃が周辺相場より高いのか？安いのか？購入するにあたっての判断材料になります。
例題２ 銀行融資時のキャッシュフロー
木造・築40年・140平米・200万円、リフォーム費用50万円
銀行から250万円を借り入れて買おうと考えています。
返済期間10年・利率2.5％
月々の返済額は23500円で利息総額は10年で33万円とします。
毎月、手元に1.5万円残るように家賃設定をするといくらになるでしょうか？
②銀行融資を受けた場合、毎月元金と利息の返済があります。家賃収入から月々の返済額等をひいた残りが手元に残るキャッシュフローとなります。キャッシュフローがプラスなのか、マイナスなのか、期待するキャッシュフローを得るには家賃はいくらにする必要があるのか。
例題３ 購入（融資）～賃貸～売却までの動き
木造・築40年・140平米・200万円、リフォーム費用50万円
銀行から250万円を借り入れて買おうと考えています。
返済期間10年・利率2.5％
月々の返済額は23500円で利息総額は10年で33万円とします。
1．5年経過した時点で売却することにしました。
家賃を3.8万円・利回り15％で売却価格を設定するといくらにすればいいでしょうか？
2．設定した売却金額で売買が成立しました。
この賃貸と売却によるもうけはいくらになるでしょうか？
③不動産投資において、最終的に利益が確定するのはその不動産を売却した時です。賃貸収入でプラスになっていたとしても売却で大きなマイナスを出してしまうと、その不動産投資全体では赤字になってしまいます。
物件の購入時点から賃貸、売却を見据えてシミュレーションしておくのは投資すべき不動産の見極めにつながります。
今回のまとめ
購入から売却までの一連の流れを想定出来たかと思います。
初めから自己資金をつぎ込む必要はありません。
銀行からの借り入れという形で投資を始めることも可能です。
また、物件の購入から売却までをシミュレーションすることで、その物件の想定している家賃が周辺相場と乖離がないか事前に把握することができます。
例えば、想定している家賃（シミュレーションでプラスになる家賃）が周辺相場の家賃よりも安い価格帯になるのでしたらその投資は手堅い投資と言えるでしょう。