家を売るのは年内か年明けか？税金の区分と確定申告の考え方を整理

家を売るのは年内か年明けか、迷うのはなぜ？

12月と1月をまたぐ売却では、年が変わる意味を知っておくと判断しやすくなります。この記事では、譲渡所得（家や土地を売って得た利益にあたる所得）の長期・短期の見方と、「売った年」の考え方を整理します。あわせて、確定申告の時期と2026年の基準地価の動きも、国税庁や国土交通省の情報をもとにまとめます。

「年内がよい」「年明けが得」という答えは出さず、判断の材料と考え方をお示しします。

税金の区分は「売った年の1月1日」で決まる

長期と短期は、所有期間5年で分かれる

家や土地を売って利益が出ると、その利益は譲渡所得として所得税・住民税の対象になります。税率は、所有期間が長いか短いかで変わります。国税庁によると、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期、5年以下なら短期です。

区分	判定のしかた	税率（所得税・住民税などの合計）
長期譲渡所得	売った年の1月1日時点で所有期間が5年超	20.315%
短期譲渡所得	売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下	39.63%

この税率には、所得税額の2.1%分の上乗せが含まれています。2026年分は復興特別所得税、2027年分以後は復興特別所得税1.1%と防衛特別所得税（防衛力強化の財源にあてる税）1%です（2026年10月時点）。なお、マイホームには軽減税率の特例があります。売った年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えるなど、一定の要件に当てはまると受けられることがあります。

ここで大切なのは、基準が「売った日」ではなく「売った年の1月1日」であることです。所有期間は取得した日から数え、相続や贈与の場合は、原則として前の所有者が取得した日から数えます。税率や計算の全体像は、家を売るときの費用と税金はいくら？手元に残るお金を売却前に確認しようで詳しくまとめています。

取得時期によっては、年が変わると区分が変わる

国税庁の説明にならって考えます。令和8年（2026年）中に売る場合、2020年12月31日以前の取得なら長期、2021年1月1日以後の取得なら短期です。同じ考え方で2027年に売る場合は、2021年12月31日以前の取得が長期の目安です。

取得した時期	2026年中に売る	2027年中に売る
2020年12月31日以前	長期	長期
2021年1月1日〜12月31日	短期	長期
2022年1月1日以後	短期	短期

「売った年」はいつ？引き渡し日と契約日の考え方

では、その「売った年」はどう決まるのでしょうか。国税庁によると、譲渡所得の譲渡の時期は、原則として買主に資産を引き渡した日です。そのうえで、売買契約の効力が生じた日（一般的には契約を結んだ日）に譲渡があったものとして、確定申告することもできます。

• 原則：買主に引き渡した日の属する年の所得として申告する
• 選択できる場合：契約の効力が生じた日（一般的には契約を結んだ日）の属する年の所得として申告する

たとえば、12月に売買契約を結び、決済と引き渡しが翌年1月になるとします。この場合、どちらの日を基準にするかで「売った年」が変わります。引き渡し日は、登記に必要な書類を渡したことなど、物件の支配が買主に移った事実から判定されます。原則として、代金の決済が終わった日より後にはなりません（所得税基本通達36-12）。

確定申告の時期と、3,000万円特別控除の期限

申告は売った年の翌年2月16日から3月15日

譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。2026年中に売った場合の申告は2027年に行うことになります。令和8年分の具体的な日程や会場の運用は、国税庁の発表でご確認ください。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

自分が住んでいた家を売ったときは、譲渡所得から上限3,000万円を差し引ける特例（居住用財産の3,000万円特別控除）があります。所有期間の長短に関係なく使えますが、親子や夫婦など特別の関係にある人への売却は対象外です。特例を受けるには確定申告が必要です。

引っ越した後の家にも使えますが、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。

2026年の基準地価と、売る時期の考え方

時期を考えるとき、相場の動きも気になります。国土交通省は2026年9月15日に、令和8年都道府県地価調査（基準地価、2026年7月1日時点）の結果を公表しました。全国の住宅地は平均で1.0%の上昇、東京都の住宅地は平均で5.8%の上昇でした。

ただ、基準地価（都道府県が毎年7月1日時点の地価を調べて公表する価格）は、調査した地点をもとにした全体の動きです。お持ちの家の価格がそのとおりに動くとは限りません。相場の見方や売り出し価格の決め方は、金利が上がるなか、マンションの売り時は？相場の見方と価格の決め方も参考にしてください。

売却の進め方や、売る時期の相談は、売却のご相談ページからお問い合わせいただけます。税金が関わる内容は、税理士などの専門家と連携してご相談をお受けしています。

まとめ

税金は、取得時期や特例の使い方によって結果が変わります。実際の判断は、税務署や税理士などの専門家にご確認ください。

※本記事の内容は、国税庁タックスアンサーNo.3202・3208・3211・3102・3302・3305・3314・1440、国税庁「所得税基本通達36-12」、財務省「令和8年度税制改正の大綱」、国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税（源泉徴収関係）Q&A」（令和8年5月）、国土交通省「令和8年都道府県地価調査」（2026年9月公表）を参考にしています（2026年10月時点）。