オーナー様の相談事例①（区分マンション）その２
前回の続きです。
ヒアリングや現地調査の結果をふまえて、
考えられるパターンを列挙します。
1．そのまま売却
2．そのまま賃貸
3．リフォーム後売却
4．リフォーム後賃貸
5．そのまま放置（現状維持）
考えられるパターン
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目次
そのまま売却
現状の状態での売却の場合、過去の成約事例や近隣の事例から大体の目安の金額が出ます。
ただ現状の状態では実需向けの販売は難しいことが予見され、ターゲットとなり得るのは再販業者や投資家です。
リフォーム費用が多額にかかる事、アスベスト解体の事を考えると相当買い叩かれるのは想定できます。
手元に残る金額面は減るものの、早期に現金化や業者買取（瑕疵担保免責）による取引の煩わしさ（取引後のトラブル）は回避しやすいです。 -
そのまま賃貸
仮にDIY可能賃貸として募集したとしても、入居付けは難しいでしょう。
リフォームのレベルがDIYの範疇を超えている点、設備関係のトラブルは容易に想定出来ます。 -
リフォーム後売却
現状の状態では、躯体以外の状態が著しく悪い為、表層リフォームを行うという事は現実的ではなく、リフォームとなるとスケルトンからのリフォームが必須になってきます。
その場合、多額のリフォーム（リノベーション）費用が発生します。
少なくとも、
①解体費用
②アスベスト除去費用（アスベストが出た場合）
③水道管、ガス管新設費用
④内装や設備費用
が予見されますので、一部屋丸ごとの再生が必要です。
また実需向けの販売ではチープな（安っぽい）リフォームでは競争力に劣る為、競合に勝るよう差別化戦略も必要になりその分費用も割増しになりがちです。
売却できなければ金額面の回収は出来ませんから。 -
リフォーム後賃貸
上記と同じく、①～③の費用はかかりますが、④の費用は賃貸用に安価に仕上げることも可能です。
（床材をクッションフロアや設備の質を下げる）
賃貸を考える時に重要なのが、
・リフォーム後いくらの賃料で貸すことが出来るか
・リフォームによる賃料の上限は
・リフォーム費用を回収するのにどれくらいの期間がかかるのか仮にリフォーム費用400万円、賃料13万円で貸すことが出来るとして、約2年半
リフォーム費用が500万円の場合は、約3年3ヶ月
の期間がかかります。
※実際にはその他費用もありますので単純に割るだけではありませんし、その他懸念事項を考える必要があります。 -
そのまま放置（現状維持）
今後お部屋を利用する予定や管理費や修繕費等の支払いを含めても所有した方がメリットがあれば、
現状維持の選択肢もあります。
オーナー様へご提案
オーナー様には以上の内容をより具体的な要素をふまえつつ提案してご判断頂きますが、
果たしてどの選択肢を取るのが正解でしょうか？
私の考えですが、個別性がある不動産の活用はどれが正解というものはありません。
金銭的利益や時間軸、精神的・身体的手間を考慮の上、
オーナー様の背景（金融資産など）や考え方、今後どうしたいか。等、
この先は不動産ではなくオーナー様によって変わってきます。
今回のケースではどのような判断をしたのでしょうか。
続く、、、
オーナー様の視点で考える（区分マンションの事例①）その３
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