賃貸の管理会社は見直せる？契約書で確かめる点と替えるときの段取り

管理会社に任せきりで、見直してよいのか迷っていませんか

賃貸経営では、管理会社に入居者募集や家賃の集金などを任せている方もいます。契約書の中身を、契約したときに読んだきりという方もいるかもしれません。この記事では、管理委託の中身と契約書で確かめる点を整理します。あわせて、賃貸住宅管理業法のあらましと、管理会社を替えるときの段取りも紹介します。

管理委託では何を任せている？よく任される4つの業務

「管理委託」とは、オーナーさんが賃貸物件の管理を管理会社に任せる契約のことです。会社や契約によって範囲は違いますが、次のような業務がよく含まれます。なお、法律上の「管理業務」は、建物の維持保全（点検・清掃・修繕など）と、それとあわせて行う家賃等の金銭の管理を指します。

業務	主な内容の例
入居者募集	募集条件の相談、広告、内見の対応、入居審査の補助など
家賃の集金と督促	家賃の受け取り、オーナーへの送金、滞納時の連絡など
建物の手入れ	共用部の清掃、設備の点検、修繕の手配など
退去立会い	退去時の室内確認、原状回復の見積もりや手配など

ここで大事なのは、「管理会社にお願いしているつもり」と「契約に書いてある範囲」が同じとは限らない点です。たとえば募集は別契約、修繕は都度の見積もり、というように分かれていることもあります。

募集条件や原状回復（退去時に部屋を元の状態に戻すこと）の進め方は、管理会社との打ち合わせで決める部分が大きくなります。繁忙期前の準備については、繁忙期前の空室対策は何から？賃料・原状回復・写真の準備を整理で紹介しています。

賃貸住宅管理業法で、管理会社に求められていること

「賃貸住宅管理業法」は、正式には「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」といいます。2020年6月に公布され、管理業の登録制度は2021年6月15日に施行されました。サブリース（管理会社などが物件を借り上げて貸し出す仕組み）に関する規定は、2020年12月15日に施行されています。賃貸住宅の管理を引き受ける会社のルールを定めた法律です。オーナーさんが知っておくと役立つ点を3つにまとめます。

国土交通大臣への登録

管理を引き受ける会社（賃貸住宅管理業者）は、国土交通大臣の登録を受ける必要があります。法律の本文では登録の規模の基準は省令に委ねられており、管理戸数が200戸以上の事業者が登録の対象です。200戸未満の事業者は、任意で登録できます（2026年11月時点）。

登録の有無や登録番号は、会社の事務所に掲げる標識などで確認できます。

契約前の重要事項説明

「重要事項説明」とは、契約を結ぶ前に、契約の大事なポイントを書面で説明することです。登録を受けた管理会社（賃貸住宅管理業者）は、管理受託契約（管理委託契約を管理会社の側から見た呼び方）を結ぶ前に、書面を交付してオーナーさんに説明しなければなりません。説明する内容は、報酬や具体的な管理業務の内容・実施方法などです。オンラインでの説明も活用できます。電子書面で交付する場合は、オーナーさんの承諾が必要です。

契約締結後の書面と定期報告

契約を結んだときは、確定した契約条件を記載した書面を遅滞なく交付します。この書面には、契約期間や報酬のほか、契約の更新や解除に関する定めがあればその内容も記載されます。また、管理業務の実施状況などをオーナーさんへ報告することも、登録を受けた管理会社の義務です。施行規則では、管理業務報告書を交付して説明するとされています。時期は、契約を結んだ日から1年を超えない期間ごと、および契約期間の満了後遅滞なくです。

管理委託契約で確かめたい3つの点

国土交通省は「賃貸住宅標準管理受託契約書」を公表しています。契約書の形は会社ごとに違いますが、この標準契約書を物差しにすると、確認する場所が分かりやすくなります。

• 業務の範囲：契約書の冒頭の表（頭書）に管理業務の内容と実施方法があり、再委託（管理会社が業務を別の会社に任せること）をする項目も書く形になっています。
• 管理料（報酬）：標準契約書では、家賃等の○％といった形を想定しています。清掃や修繕の報酬が別に設けられている場合もあります。
• 解約の予告期間：標準契約書の第21条は、一方が相手に、少なくとも○か月前に文書で解約を申し入れる形になっています。この○か月は、契約ごとに決める欄です。

家賃の改定などを管理会社に間に入ってもらう場面もあります。進め方は家賃の値上げは更新時にできる？オーナーが知りたい進め方にまとめています。

管理会社を替えるときの段取り

見直した結果、管理会社を替える場合は、次の順で進めると整理しやすくなります。なお、これは一般的な流れで、実際は契約内容によって変わります。

• 現在の契約書で、解約の方法と予告期間を確認する
• 新しく任せる会社の重要事項説明を受け、業務の範囲と報酬を比べる
• 解約の申し入れを文書で行い、引継ぎの日程を決める
• 入居者へ、管理会社の変更と新しい連絡先を知らせる
• 書類・鍵・預り金（敷金や家賃）の引継ぎを確認する

標準契約書の第22条では、契約が終了したとき、管理会社は書類と預かっているお金（敷金など）をオーナーに引き渡すものとされています。あわせて、家賃の滞納状況も報告します。また、第23条では、契約が終了したときは、オーナーと管理会社が入居者へ遅滞なく通知することになっています。

鍵の保管者や、敷金・家賃の精算の方法は、契約や物件ごとに異なります。標準契約書では、鍵の管理はオーナーが行う形です。管理会社が保管する場合は、特約（個別の取り決め）の欄に記載します。引継ぎの前に、旧管理会社へ書面で確認しておくと、行き違いを減らせます。

まとめ

契約の解約や変更が法律上どう扱われるかは、契約の内容によって異なります。実際の判断は、弁護士などの専門家にご確認ください。

※本記事の内容は、国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータル」、e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」「同施行規則」、国土交通省「賃貸住宅標準管理受託契約書」を参考にしています（2026年11月時点）。