土地を売る前に境界確認は必要？測量図の確かめ方と確定測量の流れ

土地や戸建てを売る前に、境界の確認は必要？

土地や戸建てを売るときは、売り出す前の準備として、境界の状態を一度確かめておくと安心です。この記事では、次の3点を順番に整理します。手元の資料と法務局の図面で確かめる方法、確定測量と隣地の立会いの流れ、境界があいまいなまま売るときの注意点です。

売却全体の段取りは家を売る流れと期間は？査定から引き渡しまでの段取りと必要書類で紹介しています。

まず手元で確かめる：境界標と書類

測量を頼む前に、手元でできる確認があります。

現地：境界標を探す

境界標とは、土地の境目の位置を示す目印のことです。コンクリートの杭、金属のプレート、地面に打たれた鋲（びょう）などがあります。敷地の角や、道路との境目を一周して確かめてみましょう。

見つからなくても、すぐに問題があるとは限りません。工事や舗装で埋もれていることもあるためです。「ある・ない」「動いていないか」をメモし、写真を撮っておくと、専門家に相談するときに役立ちます。

書類：過去の測量図や境界の書面を探す

購入時や相続時の書類の中に、次のようなものが残っていないか探してみてください。

書類	内容
地積測量図	土地の面積や形、境界標の位置などを測量して示した図面。分筆（1つの土地を分けること）や地積更正（登記上の面積を直すこと）などの登記をしたときに、法務局に提出されます
確定測量図（一般的な呼び方）	隣り合う土地の所有者の立会いを経て、境界を確認したうえで作る測量図
境界確認書（筆界確認書などと呼ばれる書面）	隣地の所有者と、境界の位置を確認した内容を書面にしたもの
売買契約書・重要事項説明書	購入時の書類。面積や境界について書かれていることがあります

法務局で地図と地積測量図を取る

法務局には、土地の位置や形を示す図面があります。「地図（登記所備付地図）」のほか、地図が備え付けられるまでの間は「地図に準ずる図面（いわゆる公図）」が備え付けられています（不動産登記法第14条）。公図は多くが明治の地租改正のときに作られ、現地を復元するほどの精度はないと法務省は説明しています。あくまで目安として見ましょう。

地図と地積測量図は、どなたでも請求できます。法務局の案内では、次のように説明されています。

注意したいのは、すべての土地に地積測量図があるとは限らない点です。分筆や地積更正などの登記をしていない土地には、地積測量図がないことがあります。請求方法は法務局ごとに異なることがあるため、管轄の法務局でご確認ください。

「筆界」と「所有権の範囲」は同じとは限らない

登記の世界では、土地が登記されたときに区画された線を「筆界（ひっかい）」といいます。法務省の説明によると、筆界は所有者同士の合意で変えることはできません。また、筆界は所有権の範囲と一致することが多いものの、一致しないこともあるとされています。

こうした判断は専門的です。図面と現地が合っているかを見るときは、土地家屋調査士（土地の測量や表示に関する登記を扱う専門家）に相談しましょう。

確定測量と、隣地の立会いの流れ

一般に「確定測量」と呼ばれるのは、隣り合う土地の所有者に現地で立ち会ってもらい、境界を確認したうえで行う測量のことです。法令上の用語ではなく、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。進め方は土地や依頼先で異なりますが、おおむね次の流れです。

1. 土地家屋調査士に相談し、依頼する
2. 法務局や役所で、地図・地積測量図などの資料を調べる
3. 現地で境界標や周囲の状況を測り、境界の位置の案をつくる
4. 隣地の所有者に連絡し、現地で立ち会って境界を確認する
5. 合意した内容を、境界確認書などの書面にして署名・押印をもらう
6. 境界標を設置し、確定測量図を作成する

道路や水路に接している土地では、隣地の個人のほかに、管理する役所（区など）への申請や確認が必要なことがあります。世田谷区では、区有地（道路・水路等）との境界確定・確認に、土地所有者の申請が必要と案内されています。

期間で見落としやすいのは、立会いの日程です。隣地の所有者と連絡がつきにくいと、その分だけ時間がかかります。売り出しの時期を決めたいときは、早めに調査士へ相談しておきましょう。

確定測量をするかどうか、いつ行うかは、売り方によっても変わります。査定の段階で不動産会社に相談する方法は、家の査定額はなぜ会社で違う？根拠の読み方と選び方も参考になります。

境界があいまいなまま売るときの注意点

事情によっては、確定測量をせずに売る方法もあります。そのときは、次の点に気をつけましょう。

隣地と話がまとまらないときは「筆界特定制度」

隣地の所有者と意見が合わない場合に使える制度として、法務局の「筆界特定制度」があります。所有者として登記されている人などが申請すると、筆界特定登記官が、外部の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、筆界の位置を特定します。

法務省の説明では、この制度は新たに境界を決めるものではなく、もともとある筆界を明らかにするものです。所有権がどこまであるかを決めるものではなく、結果に納得できなければ、あとで裁判で争うこともできます。

戸建てや土地の売却について全体を相談したいときは、売却のご相談ページもご覧ください。測量や登記そのものはアソシオが請け負うものではなく、土地家屋調査士・司法書士などの専門家にご依頼いただく内容です。

まとめ

境界や筆界の判断、登記の手続きは、土地の状況によって結論が変わります。実際の判断は、土地家屋調査士・司法書士・弁護士などの専門家や法務局にご確認ください。

※本記事の内容は、法務省「筆界特定制度」「土地の境界トラブル防止」「法務局地図作成事業の推進」「登記手数料について」、法務局「登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方」、盛岡地方法務局「土地・建物の地図・図面など」、千葉地方法務局「筆界特定制度について」、世田谷区「土地境界確定・確認（再標示）申請について（道路・水路等）」、e-Gov法令検索「不動産登記法」第14条・第120条・第121条、「不動産登記令」を参考にしています（2026年11月時点）。