繁忙期前の空室対策は何から？賃料・原状回復・写真の準備を整理

繁忙期の前に、空室対策として何をしておけばいいのでしょうか

一般に、賃貸の動きが活発になるのは1〜3月ごろといわれます。総務省統計局の住民基本台帳人口移動報告では、市区町村をまたいで住所を移した人は、2025年3月に約90.5万人と、5月（約38.3万人）の2倍以上でした。これは賃貸に限らない数字です。この時期に募集の準備が間に合っていないと、探している人に見てもらう機会を逃すことがあります。

この記事では、繁忙期に向けた準備を4点に分けて整理します。募集条件の見直し、原状回復と設備の手入れ、写真と図面、管理会社との打ち合わせです。あわせて、最近の賃料の動きも公的な資料で確認します。

まず、いまの賃料の動きを確認しておきましょう

内閣府の資料で見る東京都の募集家賃

内閣府「今週の指標 No.1422」（2026年8月20日）によると、空室の募集時に示される家賃（募集家賃）は、2016年第1四半期（1〜3月）を100とした指数で、2026年第2四半期（4〜6月）の東京都は128.8でした。前の年の同じ時期との比較では、7.6％の上昇です。同資料は、東京都全体では高い伸びが続いていると整理しています。

この指数は、リクルートから提供された、物件の募集時の家賃データにもとづくものです。実際に契約された家賃とは異なります。また同資料は、募集家賃は、すでに入居している人の家賃の動きに先行すると考えられる、としています。募集する立場では、募集賃料の動きが参考になります。

間取りのタイプで動きが違います

同じ資料では、前の年の同じ時期と比べた伸び率が、間取りタイプ全体で見ると都区部は横ばい、市町村部は上昇とされています。ファミリー向けの都区部ではやや低下という整理です。これはあくまで前年同期比の伸び率の動きを示したものです。同資料は全体として、都区部を中心に高い伸びが続いていると整理しています。

募集条件（賃料・初期費用）を見直す

賃料が上がっている局面でも、周辺の募集と比べて割高であれば、内見の数が伸びにくくなります。反対に、下げすぎれば収支を圧迫します。賃料は、周辺の募集事例と空室期間、リフォーム費用を並べて考えるのが基本です。

空室期間・募集賃料・リフォーム費用を収支の例で比べる考え方は、東北沢駅周辺の賃貸物件の募集ならアソシオにお任せ下さい！でも紹介しています。2022年の記事で数字は例示ですが、考え方は今も使えます。

すでに入居中の方の賃料見直しは、募集賃料とは進め方が異なります。更新時の見直しについては、家賃の値上げは更新時にできる？オーナーが知りたい進め方をご覧ください。

初期費用で見直せる点

賃料そのものを動かさなくても、募集条件には調整できる点があります。たとえば、敷金や礼金の設定、フリーレントの有無などです。敷金は、家賃の未払いや借主が負担すべき修繕費などに備えて預かり、退去時に差し引いた残りを返すお金です。礼金は、慣習として貸主に支払われ、返還されないお金です。フリーレントは、入居後の一定期間の賃料を無料にすることです。ただし、条件を緩めるほど収入は減るため、空室が続いた場合の損失と見比べて決めましょう。

原状回復・設備・募集写真の準備を整える

原状回復とは、借りたときの状態にそのまま戻すことではありません。国土交通省のガイドラインでは、借主の故意・過失や、注意を怠ったこと（善管注意義務違反）、通常の使い方を超えた使用による傷み・汚れを元に戻すことをいいます。時間がたつことによる傷み（経年変化）や、普通に暮らしていて生じる傷み・汚れの修繕は、原則として貸主（オーナー）の負担とされています。借主の不注意や通常の使い方を超えた汚損・破損は、基本的に借主の負担です。

2020年4月施行の改正民法（621条）でも、通常の使用による損耗や経年変化は、借主が元に戻す義務を負わないと明記されました。借主の負担となる場合でも、経過年数に応じて負担の割合が小さくなる考え方があります（襖紙・畳表などの消耗品は除きます）。また、契約でガイドラインと異なる取り決め（特約）が定められることもあります。退去時の立ち会いで写真を残し、どこまでが借主負担かを整理しておくと、後のトラブルを避けることにつながります。

募集写真と図面も見直しましょう

部屋を探す人は、まず写真と図面で候補を絞ることが多いものです。写真は、掃除を終えた明るい状態で、水まわりや収納まで撮っておくと伝わりやすくなります。図面は、間取りや設備の記載が現状と合っているか確認してください。古い情報が残っていると、内見後のミスマッチにつながります。

管理会社との打ち合わせは早めに

繁忙期は仲介会社も忙しくなります。募集の方針や賃料の考え方、リフォームの範囲は、繁忙期に入る前に管理会社と話しておくと、進めやすくなります。退去の連絡を受けてから動くより、あらかじめ方針を決めておくほうが、空室期間を短くすることにつながります。

入居者の幅を広げる方法の一つとして、高齢の方に貸す場合の制度も知っておくと役立ちます。仕組みは、高齢の方に部屋を貸すのは不安？居住サポート住宅の仕組みと確認点で整理しています。

まとめ

原状回復の負担や契約内容に関わる判断は、個別の事情で変わります。実際の判断は、弁護士などの専門家にご確認ください。

※本記事の内容は、内閣府「今週の指標 No.1422 2026年第2四半期の家賃動向」（2026年8月20日）、総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」2025年3月結果（2025年4月24日公表）・5月結果（2025年6月26日公表）、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2011年8月）および同参考資料（2023年3月）、国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）」（2022年3月）、民法621条・622条の2を参考にしています（2026年10月時点）。