高齢の方に部屋を貸すのは不安？空室対策として知っておきたい制度
空室が埋まらなくて、入居者の幅を広げたいと思っています。ただ、高齢の方だと、孤独死や家賃の滞りが心配で、なかなか踏み切れません。
そう感じるのは自然なことです。国の資料でも、孤独死や家賃滞納が大家さんの不安として挙げられています。2025年10月1日に改正住宅セーフティネット法が施行され、「居住サポート住宅」という新しい仕組みもできました。
この記事では、施行から1年となる2026年10月時点の情報をもとに、制度の中身とオーナーが事前に確認したいことを整理します。高齢の方を受け入れるかどうかは、オーナーご自身が決めることです。判断の材料として読んでいただければ幸いです。
改正住宅セーフティネット法の3つの柱
住宅セーフティネット法は、住まいの確保に配慮が必要な方の入居を支える法律です。対象は「住宅確保要配慮者」と呼ばれ、高齢者、障害のある方、低額所得の方、子育て世帯などが含まれます。令和6年（2024年）6月5日に改正法が公布され、令和7年（2025年）10月1日に施行されました。
国土交通省の資料では、改正の柱は次の3つとされています。
- 大家さんが貸しやすく、要配慮者が入居しやすい市場環境の整備（終身建物賃貸借の利用促進、居住支援法人による残置物処理の推進、家賃債務保証業者（家賃の滞納に備えて保証を引き受ける会社）の認定制度の創設）
- 居住支援法人などが入居中のサポートを行う賃貸住宅（居住サポート住宅）の供給促進
- 住宅施策と福祉施策が連携した、地域の居住支援体制の強化
終身建物賃貸借や残置物処理など、聞き慣れない言葉が多いですね。
順番にご説明します。終身建物賃貸借は、高齢者住まい法にもとづき、認可を受けた事業者が高齢の方と結ぶ契約です。借りた方が亡くなった時点で終了し、相続人に引き継がれません。残置物は、部屋に残された家財のこと。居住支援法人は、都道府県が指定する、入居の相談や見守りなどを担う法人です。
居住サポート住宅とは？仕組みを整理
居住サポート住宅は、法律上は「居住安定援助賃貸住宅」といいます。居住支援法人などが大家さんと連携し、入居中の見守りを行う賃貸住宅です。市区町村長（福祉事務所を設置している自治体）などが認定します。申請は、賃貸人とサポートを行う側が連名で行います（賃貸人が自らサポートも行う場合は、単独での申請も可能です）。
サポートの内容は、国土交通省の事業者向け資料で次のとおり示されています。
| サポート | 内容 |
|---|---|
| 安否確認 | ICT（情報通信技術。センサーや通信機器など）などによる安否確認を、サポートが必要な入居者に対し1日1回以上 |
| 見守り | 訪問などによる見守りを、サポートが必要な入居者に対し月1回以上 |
| 福祉サービスへのつなぎ | 生活や心身の状態が不安定になったときに、必要な福祉サービスへ橋渡しする |
認定の基準は、次のようなものです。床面積は、既存住宅で18㎡以上、新築で25㎡以上です（自治体の計画で変わる場合があります）。ほかに、耐震性があること、家賃が近くの同じような賃貸住宅と均衡を失しないこと、サポートの対価が不当に高くないことなどがあります。
つまり、オーナーが一人で見守りを抱え込まなくてよい仕組みなんですね。
はい、そこが大きなポイントです。また、認定された住宅は国土交通省の「居住サポート住宅情報提供システム」で検索できます。認定を受けるかどうか、誰と組むかは、オーナーさんが条件を見て決めることになります。
オーナーが事前に確認したいこと
専用住宅と、それ以外の入居者
認定を受けるには「専用住宅」を1戸以上設ける必要があります。専用住宅は、安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎのすべてが必要な方（要援助者）とそのご家族だけが入居する住宅です。それ以外の入居者には、3つのサポートの提供は必須ではなく、状況に応じて必要なサポートを行えます。専用住宅の位置は固定でなく、入居状況に応じて変えられるとされています。
家賃保証と生活保護の家賃
国の資料では、認定を受けた家賃債務保証業者は、居住サポート住宅に入居する要配慮者の保証を原則として断らないとされています。生活保護を受けている方が入居する場合は、認定事業者が希望を通知すれば、住宅扶助（家賃）を自治体からオーナーへ直接支払う「代理納付」が原則となります。
改修費などの補助
国土交通省によると、令和8年度には、空き家などを居住サポート住宅に改修する費用への国の直接補助があります。補助率は3分の1、上限は1戸あたり62万円です（工事の内容により加算あり）。家賃を公営住宅に準じた額以下にすることなどの条件があります（2026年10月時点）。令和8年度の申請期限は2026年12月11日（17時まで）です。事前審査があるため、期限の1か月以上前から準備を始める必要があります。ほかに、家賃を下げるための補助などもあります。ただし、対象や条件、自治体を通じた補助の有無は地域ごとに異なります。改修費の補助を受けた住宅は、10年以上、居住サポート住宅として管理する条件がつくため、申請前に窓口でご確認ください。
入居者が亡くなったときの扱い
通常の賃貸借では、借りた方が亡くなると、賃借権も部屋の家財も相続人に引き継がれます。相続人が不明だったり、連絡が取れなかったりすると、契約の解除や家財の整理が難しくなります。これが、オーナーの不安の大きな理由です。
そこで国土交通省と法務省は、令和3年（2021年）6月に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しました。入居する方と、手続きを任される人（受任者）との間で、亡くなった後の契約解除と家財の処理を委任しておくひな形です。なお、使うのは単身の高齢の方（原則60歳以上）が借りる場合が想定されています。賃貸人は借りる方と利益が相反するため、受任者になることは避けるべきとされています。2025年10月施行の改正では、入居者からの委託に基づく残置物処理が、居住支援法人の業務として法律に位置づけられました。使うかどうかは任意です。
公的な仕組みがいくつもあると知って、少し落ち着いて考えられそうです。世田谷区にも相談先はありますか？
世田谷区では、住宅部局や福祉部局、不動産関係団体、居住支援法人などが連携する「世田谷区居住支援協議会」が、2017年3月21日に設立されています。担当は都市整備政策部の居住支援課で、家主向けに入居前から退去後までの支援をまとめたリーフレットも案内されています。居住サポート住宅の認定や補助については、区の窓口にご確認くださいね。
空室対策として、どう考えるか
高齢の方を受け入れる方針にするかどうかは、空室の状況と、募集条件、管理体制をあわせて考えることになります。空室期間と募集賃料、リフォーム費用のバランスの考え方は、東北沢駅周辺の賃貸物件の募集の記事でも触れています。
契約の形も検討材料です。更新のない、期間を定めた契約である定期借家については定期借家契約ってどれくらいの期間から？で、入居後の家賃の見直しについては家賃の値上げは更新時にできる？オーナーが知りたい進め方で解説しています。
- 見守りや安否確認を、誰がどのように担うのか
- 家賃の支払いについて、保証や代理納付の仕組みが使えるか
- 亡くなった場合の契約解除と家財の整理を、事前にどう備えるか
- 改修費の補助など、地域の制度を使えるか
確認することが整理できて、安心しました。
まずは、お持ちの物件の状況と、地域の窓口の情報を並べてみましょう。アソシオでも、賃貸管理の一般的なご相談をお受けしていますので、お気軽にお声がけください。
まとめ
この記事のまとめ
- 改正住宅セーフティネット法は、2025年10月1日に施行されました。
- 居住サポート住宅は、居住支援法人などと連携して、安否確認や見守りを行う賃貸住宅です。
- 認定の窓口、補助の条件、家賃保証や残置物の扱いは、地域や契約ごとに異なります。
- 入居者の幅を広げるかどうかは、オーナーご自身の事情に合わせて、無理のない範囲で決めることが大切です。
契約や相続、税金が関わる具体的な判断は、弁護士・司法書士・税理士などの専門家や、お住まいの地域の窓口にご確認ください。
※本記事の内容は、国土交通省 改正住宅セーフティネット法（令和6年法律第43号）の概要資料、同 報道発表「居住サポート住宅情報提供システムの公開」（2025年9月30日）、同 事業者向けパンフレット「居住サポート住宅」（2025年9月）、国土交通省・厚生労働省「居住サポート住宅認定制度 認定申請解説書」（2025年9月）、国土交通省 報道発表（2026年4月13日、令和8年度「セーフティネット専用住宅改修事業」「居住サポート住宅改修事業」の募集開始）、交付事務局「令和8年度 居住サポート住宅改修事業 交付申請要領」（2026年7月）、法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）の策定について」（2021年6月7日）、国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」、世田谷区「世田谷区居住支援協議会について」を参考にしています（2026年10月時点）。
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