家を売る前にリフォームは必要？迷うのはどんなとき
家を売る前に、リフォームやハウスクリーニングはしたほうがいいのでしょうか。古い設備が気になって、手を入れるか迷っています。
迷う方もいます。ただ、手を入れれば必ず有利になる、とは言えません。費用と、売り出し価格や売りやすさへの影響を分けて考えるのがコツです。
この記事では、売り出す前に家に手を入れるかどうかの考え方を整理します。取り上げるのは、次の5つです。かけた費用が価格に上乗せされるとは限らない理由、手を入れる所と見送る所の分け方、インスペクション（建物状況調査）の使い方、買主がリフォーム前提で探す場合の見方、税金との関係です。
かけたリフォーム費用が、そのまま価格に上乗せされるとは限らない
100万円かけてきれいにしたら、100万円分高く売れる、というわけではないのですか。
そうとは限りません。リフォームの内容や好みは買主によって分かれますし、費用をかけた分が価格に反映されにくいこともあります。
国土交通省の研究会（2013年3月）の事務局資料では、中古住宅の課題の一つが挙げられています。リフォームなどで性能が上がっても、建物の価値に反映されないことです。古い資料ですが、考え方の背景として参考になります。
また、工事の内容によっては期間がかかり、売り出しの時期を調整することもあります。仕上がりも買主の好みに合うとは限りません。費用が戻るかどうかは、物件や時期、買主によって変わります。
まずは、いまの家がどのくらいの価格で見られそうかを知ることが先です。査定の見方は、家の査定額はなぜ会社で違う？根拠の読み方と選び方で詳しく説明しています。
手を入れる所と、見送る所の考え方
目安として、費用が小さく、内見で印象が変わりやすい所は手を入れる候補になります。逆に、好みが分かれる大きな工事は、見送って買主に任せる考え方もあります。
手を入れる候補になりやすい所
- 水回り（キッチン・浴室・洗面・トイレ）の清掃：水あかやカビ、においは内見で目に入りやすい所です。
- ハウスクリーニング：専門の業者に頼む方法もあります。
- 小さな補修：外れかけた扉、壁紙の小さな破れ、電球切れなど。
- 不要な荷物の整理：部屋が広く見えやすくなります。
見送ることも考えやすい所
- 間取りの変更や設備の全面交換など、費用の大きな工事
- 壁紙や床材の全面張り替え：色や柄の好みが分かれます。
- 売却後に買主が自分で工事する可能性が高い部分
考え方のポイント
「きれいに見せる」と「新しくする」は別の話です。まずは掃除と小さな補修から考え、大きな工事は、売却を頼む会社に相談してから決める方法もあります。
売り出しの方針は、売却を頼む会社によっても考え方が違います。工事の前に、不動産会社へ相談してみてください。アソシオの売却のご相談もご利用いただけます。
インスペクション（建物状況調査）を使う方法もある
最近よく聞く「インスペクション」は、売る前にしておいたほうがいいですか。
インスペクション（建物状況調査）は、国の講習を修了した建築士が行う調査です。基礎や外壁などのひび割れ・雨漏りといった劣化の有無を、目視や計測で調べます。やるかどうかは売主さんが決められますので、メリットと費用を見て考えましょう。
2018年4月から、不動産会社は中古住宅の媒介契約（売却を不動産会社に頼む契約）を結ぶときに、書面を交付することになりました。書面には、建物状況調査を行う人をあっせんするかどうかを記載します。2024年4月からは、国の標準的な契約書の様式で、あっせんしない場合はその理由も記入することとされています。
買主には、契約前に物件の重要な情報を伝える「重要事項説明」があります。この説明では、建物状況調査を実施しているかどうかと、実施している場合はその結果の概要が説明されます（戸建ては調査から1年以内、マンションは2年以内のもの）。調査した時点の状態がわかることで、買主が検討しやすくなる面があります。
ただし、調査は目視を中心に劣化の状況を調べるもので、欠陥（瑕疵）の有無を判定したり、欠陥がないことを保証したりするものではありません。費用や、調査で劣化が見つかったときの扱いも含め、不動産会社と相談してから決めましょう。
買主がリフォーム前提で探している場合と、税金との関係
買主さんの中には、買ってから自分でリフォームしたい人もいるんですね。
はい。中古住宅を買って自分の好みに工事する方もいます。そうした買主さんには、売主が先に工事をしても、好みに合わず意味が薄れることがあります。
そのため、売り出し前に大きな工事をするかどうかは、想定する買主によって変わります。買主の層は、物件の種類や立地、築年数によっても違うので、不動産会社と話しながら決めるのがよいでしょう。
もう一つ、費用と税金の関係も確認しておきたい点です。国税庁のタックスアンサー（No.3252）では、取得費（家を買ったときなどにかかった費用）には設備費や改良費も含まれるとされています。建物の場合は、所有期間中の減価償却費相当額（年数による価値の減少分）を差し引いて計算します。
一方、No.3255では、譲渡費用は土地や建物を売るために直接かかった費用とされています。修繕費など、資産の維持・管理のための費用は含まれません。改良にあたる費用は取得費に含まれることがありますが、どう扱われるかは工事の内容によります。
| 区分 | 国税庁の説明（一般的な内容） |
|---|---|
| 取得費 | 購入代金や建築代金のほか、設備費や改良費も含まれる。建物は減価償却費相当額を差し引く（No.3252） |
| 譲渡費用 | 売るために直接かかった費用。修繕費など維持・管理の費用は譲渡費用にならない（No.3255） |
実際の扱いは、工事の内容によって変わります。売却全体の費用と税金は、家を売るときの費用と税金はいくら？手元に残るお金を売却前に確認しようも参考にしてください。
まとめ：まず状況を確認し、順番を決めて考えよう
大きな工事を急いでする必要はないとわかって、少し安心しました。
はい。大きな工事は急がず、状況を整理してから順番に考える方法もあります。売り出した後の見直しは、家を売りに出したのに反響がないとき、何から見直す？数の見方と媒介契約で紹介しています。
この記事のまとめ
- かけたリフォーム費用が、売り出し価格に上乗せされるとは限りません。
- 水回りの清掃や小さな補修など、費用が小さい所から考えます。
- インスペクション（建物状況調査）は、媒介契約書にあっせんの有無が記載されます。
- 買主がリフォーム前提の場合は、大きな工事を見送る考え方もあります。
- リフォーム費用が税金の計算でどう扱われるかは、工事の内容で変わります。
税金が関わる部分は、個別の事情で扱いが変わります。実際の判断は、税務署や税理士などの専門家にご確認ください。
※本記事の内容は、国税庁タックスアンサー（No.3252・No.3255）、宅地建物取引業法（第34条の2・第35条）（e-Gov法令検索）、国土交通省「宅地建物取引業法における建物状況調査に関するＱ＆Ａ」（令和6年4月1日現在）、同省の標準媒介契約約款（2024年4月施行の改正）、同省「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」資料（2013年3月）を参考にしています（2026年11月時点）。
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