金利が上がっている今、中古マンションを買う前に確かめたいことは？

金利が上がっている今、中古マンション選びで何を確かめる？

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（銀行同士が翌日返済の条件で貸し借りするときの金利）の誘導目標を、1.0％程度から1.25％程度に引き上げました（9月24日から適用。2026年10月時点）。金利のニュースが続くと、買うタイミングに迷う方も多いと思います。この記事では、金利や価格の先行きは予想せず、買う側が自分で確かめられる点に絞って説明します。

住宅ローン控除は令和8年度改正で何が変わった？

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、家を買うために住宅ローンを借りたとき、所得税などが軽くなる制度です。軽くなる額は、年末のローン残高に応じて決まります。国土交通省の案内によると、令和8年度の税制改正で、主に次の点が決まりました。

関連する税制の法律は、2026年3月31日に国会で成立しました。国土交通省の報道発表資料（令和8年4月追記）に記載があります。

物件ごとに確認しておきたいこと

控除を受けられるかは、物件の性能、床面積、ご自身の所得や借入額などで変わります。申込みの前に、次の点を不動産会社に聞いておくと安心です。

• その物件が省エネ性能の高い既存住宅に当たるか、証明する書類があるか
• 登記簿上の専有面積が40㎡以上（場合によっては50㎡以上）か。広告の面積より小さいことがあります
• 入居の予定日が、適用期限の範囲内か

変動金利と固定金利、選び方の考え方

金利タイプには、多くの金融機関で半年ごとに金利が見直される変動金利と、一定期間の金利が決まっている固定金利があります。見直しの時期は商品ごとに違うため、借りる金融機関の商品説明書で確認してください。どちらが有利かは、将来の金利次第なので、断定はできません。大切なのは、自分の家計で無理なく払い続けられるかを確かめることです。

• 変動金利は、金利が上がると返済額が増える可能性があります。返済額がいつから変わるかは、変動金利の見直しと返済額の変わる時期で解説しています
• 固定金利は、決めた期間は返済額が読みやすい反面、変動金利より金利が高めに設定されることがあります
• 今の金利より高くなった場面を想定して、返済額を試算しておくと、判断しやすくなります

あとから金利タイプを見直したくなる方もいます。借り換えで見る点は、住宅ローンの借り換えは得？にまとめています。

中古マンションは管理状況と築年数も確認を

中古マンションは、建物そのものに加えて、みんなで管理する仕組みが暮らしやすさを左右します。購入前に、管理会社や不動産会社を通じて、次の書類を見せてもらいましょう。

返済額の試算で見ておきたい数字

試算では、借入額と金利に加えて、管理費と修繕積立金も毎月の支出として足します。修繕積立金は、将来の見直しで上がる場合があります。長期修繕計画に値上げの予定があれば、その金額も入れて考えましょう。

あわせて、住宅ローン控除で戻る税金を、あてにしすぎないことも大切です。控除額は年末のローン残高や、ご自身の納めた税額で変わります。控除がなくても返済できる計画かを、一度確かめておくと安心です。

買う前に整理しておくこと

ここまでの確認を、次の順に整理しておくと、物件探しが進めやすくなります。急いで決める必要はありません。気になる物件が見つかったら、書類を取り寄せてから、落ち着いて比べてください。

• 予算の上限を、毎月の返済額から逆算して決める
• 住宅ローン控除の対象になる条件を、物件ごとに確認する
• 金利タイプごとに、返済額のシミュレーションをする
• 管理状況の書類をそろえ、修繕計画と積立金を確認する

まとめ

住宅ローン控除の適用や税額は、個々の事情で変わります。実際の判断は、税務署や税理士などの専門家にご確認ください。アソシオでは、必要に応じて専門家と連携してご相談をお受けしています。

※本記事の内容は、国土交通省「住宅ローン減税」および同省報道発表資料「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！」（令和8年4月追記）、国税庁タックスアンサーNo.1211-3「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」、日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）、「当面の金融政策運営について」（2026年7月31日）を参考にしています（2026年10月時点）。