家を売ってもローンが残るときは？オーバーローンの選択肢を整理

家を売ってもローンが残りそう…そのとき何が起きるの？

この記事では、オーバーローンのときに家を売る仕組みを説明します。ローン残高に届かないときの3つの方法（自己資金・住み替えローン・任意売却）も、条件とあわせてご紹介します。あわせて、今後の日銀会合の日程もお伝えします。

オーバーローンだと、なぜ売るときにローンの完済が問題になるの？

住宅ローンを借りるとき、多くの場合、購入する家と土地に抵当権が設定されます。抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関がその不動産から優先して返済を受けられる権利です。この権利は登記簿に記録されています。

家を売って買主に引き渡すには、通常、この抵当権を外す（抹消する）必要があります。そのため、ローンを完済するか、金融機関に抹消へ応じてもらうことが前提になります。売却の流れ全体は、家を売る流れと期間は？査定から引き渡しまでの段取りと必要書類でも紹介しています。

抵当権の抹消登記の手続き

ローンを完済したあとは、法務局で抵当権の抹消登記（登記簿から抵当権の記録を消す手続き）を行います。法務省民事局の案内では、必要なものは次のとおりです。

• 登記申請書（ご自身で作成します。法務局では作成の代行はできません）
• 登記識別情報、解除証書や弁済証書（登記原因証明情報）、委任状などの書類（抵当権者である金融機関から送付されます）
• 登録免許税（登記の際に国に納める税金。収入印紙で納めます）：不動産1個につき1,000円（土地と建物で2個なら2,000円。2026年11月時点）

事案によっては手続きが複雑になることもあるため、迷うときは司法書士などの専門家にご相談ください。

ローン残高に届かないときの3つの方法と、それぞれの条件

売却価格がローン残高に届かないときの主な方法は、次の3つです。どれが合うかは、貯蓄の状況や収入、売却後の住まいの希望によって変わります。

方法	内容	主な条件・ポイント
自己資金で補う	預貯金などで不足分を用意し、売却代金とあわせて完済する	不足分を現金で用意できることが前提。決済時に抹消できるよう、金融機関と日程を調整する
住み替えローン（買い替えローン）	住まいの買い替えを前提にした住宅ローン	取扱いの有無や内容は金融機関ごとに異なり、審査もある。事前に確認が必要
任意売却	金融機関の同意を得て、通常の不動産取引として売却する	返済が難しい場合の方法。金融機関の承諾が必要で、売却後に残った債務の返済は続く

自己資金で補う

仕組みとしてはわかりやすい方法です。たとえば売却代金が2,500万円、残高が2,800万円なら、差額の300万円を自己資金で補って完済します。そのほか、売却にかかる費用も別に必要になります。

住み替えローン（買い替えローン）

全国銀行協会は、住み替えローンを、今の住まいを手放して新しい住宅へ買い替えるためのローンと説明しています。不足分を上乗せして借りられるかなどの内容は、金融機関ごとの商品説明でご確認ください。

任意売却

任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなったときに、金融機関の同意を得て、通常の不動産取引として家を売る方法です。住宅金融支援機構は、返済が難しい場合に任意売却を案内しています。一般的に競売より高い価格での売却が期待され、引き渡し時期の調整もしやすいとしています。

住宅金融支援機構の案内では、売却代金が債権額（金融機関が貸している残りの額）に満たない場合、破産免責（裁判所の手続きで返済義務が免除されること）となっている方を除き、残ったローンの返済義務は残るとされています。任意売却後の返済計画は、生活状況などを踏まえて返済可能な額を一緒に決めると案内されています。競売との違いは、任意売却と競売はなにが違う？で表にまとめています。

金利が気になるときに、知っておきたい日銀会合の日程

売却と同時に、今のローンの金利や、これからのローンの条件が気になる方もいるでしょう。2026年11月時点で確認できた日程を整理します。

• 日本銀行の金融政策決定会合は、2026年12月17日・18日に開かれる予定です

金利の動きは、ローンの返済額にも関わります。今のローンの金利タイプや残高を確認しておくと、売却や住み替えの計画を立てやすくなります。ただし、会合の結果を待たなければ動けない、ということではありません。

売却の前に確認しておきたいこと

アソシオは、売却・任意売却のご相談を受けています。相談は無料で、秘密は厳守します。任意売却では、費用の持ち出しは原則ありません（業務上必要な費用が発生する場合は、事前にお伝えします）。

取れる方法は、早めに状況を整理するほど多くなります。住宅ローンの返済でお悩みの場合は、任意売却のご相談ページもご覧ください。

まとめ

法律や税金、登記が関わる部分は、一般的な説明です。実際の判断は、税務署・税理士・司法書士・弁護士などにご確認ください。アソシオは、必要に応じて司法書士・税理士などの専門家と連携して対応します。

※本記事の内容は、法務省民事局「住宅ローンを完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）マンション編」（令和6年4月版）、住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」（令和8年4月）、全国銀行協会「住宅ローン」、日本銀行「金融政策決定会合の運営」を参考にしています（2026年11月時点）。