家賃の値上げは更新時にできる？オーナーが知りたい進め方

更新のタイミングで、家賃を見直してもよいのでしょうか

この記事では、近隣相場の調べ方、借地借家法という法律での位置づけ、入居者さんとの話し合いの進め方を整理します。

家賃の見直しを考える前に確認したいこと

契約書の更新条項と特約

まず、現在の賃貸借契約書を確認します。更新の方法（合意更新か自動更新か）、更新料の有無と金額、「一定期間は賃料を増額しない」といった特約（契約書に付け加える特別な取り決め）の有無を見ておきましょう。更新料（更新のときに借主が払うお金）については、契約書に明確に書かれ、金額が高すぎるなどの特別な事情がなければ有効とした、2011年の最高裁判決があります。ただし、契約内容によって扱いは変わります。

なお、定期借家契約（期間が満了すると契約が終わり、更新がない契約）の場合は、更新の仕組みそのものが異なります。再契約のときに条件を決める形になりますので、契約の種類を最初に確認してください。また、定期借家でも期間中は、原則として後述の賃料増減額請求の規定が使えます。ただし、賃料の改定について特約がある場合は、その規定は適用されません（借地借家法38条9項）。

ローン返済の増加は、増額の理由になるのでしょうか

日本銀行は、2026年6月16日に政策金利（無担保コール翌日物金利の誘導目標）を「1.0％程度」に、9月18日に「1.25％程度」に引き上げました。変動金利型のローンをお使いの場合、返済額への影響が気になるところです。返済額が見直されるタイミングや仕組みは、金融機関や商品によって異なりますので、借入先にご確認ください。

ただし、後述する借地借家法32条が増額の理由として挙げているのは、次の3つです。税金などの負担の増減、土地や建物の価格など経済事情の変動、近隣の同じような建物の賃料との比較です。オーナーさんご自身のローン返済額の増加は、条文が挙げる事情そのものではありません。入居者さんへの説明では、返済の事情だけを理由にするよりも、相場など客観的な根拠を中心にするほうが話が進みやすいでしょう。

近隣相場の根拠は、どう示せばよいですか

比べる点	見るポイント
立地	最寄り駅からの距離、周辺環境
建物	築年数、構造、階数、設備（オートロックや宅配ボックスなど）
お部屋	広さ、間取り、向き、リフォームの有無
賃料の種類	募集中の賃料か、実際に契約が決まった賃料か

特に気をつけたいのは、募集中の賃料と、実際に契約が決まった（成約した）賃料の違いです。募集賃料は「この金額で出している」という希望の価格で、実際の成約額とは差が出ることもあります。賃貸の仲介会社に成約事例を問い合わせるのも一つの方法です。アソシオでも賃貸管理を行っており、管理物件の賃料の見直しについてご相談をお受けしています。

また、地域全体の動きを知る材料としては、東北沢駅周辺の一戸建て家賃相場のような地域ごとの記事も参考になります。ただし、物件の種類が違えば相場も違いますので、ご自身の物件に近い条件の事例とあわせて見てください。

賃貸物件の募集については、アソシオの賃貸物件の募集のご案内もご覧ください。

借地借家法の賃料増減額請求とは

次のような点が、一般的に知られています。

• 請求できるのは将来に向かっての賃料です（過去にさかのぼるものではありません）
• 「一定の期間は賃料を増額しない」という特約がある場合は、その定めに従います
• 話し合い（協議）が調わない場合、増額を求められた借主は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の賃料を支払えば足りるとされています
• 賃料の増減額をめぐって裁判を起こすには、原則としてまず調停（裁判所での話し合いの手続）を申し立てる必要があります（民事調停法24条の2）

調停では、裁判官と調停委員が双方の話を聞きながら、合意による解決を目指します。ここで説明した内容は一般的な制度の説明で、個別の事情にどう当てはまるかは、弁護士などの専門家にご確認ください。

入居者さんとの話し合いの進め方

• 早めに、書面で伝える：更新手続きに間に合うよう、余裕をもって連絡します。口頭だけでなく、案内の書面も用意します
• 理由と資料をあわせて示す：近隣の事例や、増額後の金額を提示し、考え方を説明します
• 相手の事情も聞く：入居者さんの考えや希望も聞き、すぐに結論を求めません
• 選択肢を用意する：増額幅を小さくする、設備を改善する、更新料の扱いを調整するなど、歩み寄れる点を考えておきます
• 合意した内容は書面に残す：覚書や更新契約書に、新しい賃料と適用開始日を明記します

自分で入居者さんと話すのが難しいときは、管理会社に間に入ってもらう方法もあります。ただし、法律上の争いになった場合の交渉や代理は、弁護士の業務となります。

まとめ

賃料の増減額や更新料の扱いは、契約内容や個別の事情によって結論が変わります。実際の判断は、弁護士や税理士などの専門家にご確認ください。アソシオでは、税理士・司法書士などの専門家と連携してご相談をお受けしています。

※本記事の内容は、e-Gov法令検索「借地借家法」第32条・第38条、「民事調停法」第24条の2、日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年6月16日・9月18日）、最高裁判所第二小法廷判決（2011年7月15日、平成22年(オ)第863号）を参考にしています（2026年10月時点）。