金利が上がるなか、マンションの売り時は？相場の見方と価格の決め方

金利が上がるなか、マンションの売り時はどう考えればいい？

この記事では、金利と中古マンション市場の最近の動き、相場の調べ方、売り出し価格の決め方をまとめます。使うのは、レインズ（国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社向けの物件情報ネットワーク）の月例データと、国土交通省の不動産情報ライブラリです。今が売り時かどうかは断定せず、判断の材料と見方をお伝えします。

売却にかかる費用や税金は、家を売るときの費用と税金の記事で解説しています。

金利と中古マンション市場、いま公表されていること

日銀の政策金利は2026年9月に変更されました

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（金融機関同士が、担保なしで翌日まで資金を貸し借りするときの金利）を1.25%程度で推移するよう促す方針を決めました（賛成7、反対2）。新しい方針は9月24日から適用されています。2026年に入ってから、この方針の変更は6月と9月にありました。

政策金利が動くと、変動金利型（返済中に金利が見直される借り方）の住宅ローンの基準になる金利にも影響が出ることがあります。買い手の毎月の返済額や借りられる金額に関わるため、売る側も無関係ではありません。

首都圏の中古マンション、2026年8月度の数字

東日本レインズの月例速報（2026年8月度）によると、首都圏の中古マンションは次のとおりでした。成約とは実際に売買が決まること、在庫とは売り出し中の物件のことです。㎡単価は、1平方メートルあたりの価格です。公表される数字は毎月更新されるため、最新の月は東日本レインズのサイトでご確認ください。

項目	2026年8月	前年同月比
成約件数	3,180件	10.5%減
成約価格（平均）	5,129万円	2.8%減
成約㎡単価	81.60万円	3.8%減
在庫件数	48,235件	8.2%増

成約件数は5か月連続で前年を下回り、在庫件数は6か月連続で前年を上回っています。ただし、これは首都圏全体の平均です。世田谷区など特定の地域や、広さ・築年数が違う物件には、そのまま当てはまりません。

レインズの月例データと不動産情報ライブラリの見方

レインズの月例速報で見る3つの数字

東日本レインズは、成約状況と在庫状況を毎月公表しています。見るときは、次の3つを前年同月と比べます。

• 成約件数：買い手が実際に動いているかの目安です
• 成約価格と㎡単価：平均価格は物件の顔ぶれで上下するため、㎡単価も併せて見ます
• 在庫件数：売り出し中の競合が増えているかを見ます

1か月の動きだけで判断せず、数か月の流れで見るのがコツです。

不動産情報ライブラリで近い事例を探す

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、無料で取引価格を地図上や一覧で調べられます。価格の情報は2種類あります。

種類	データの出どころ	主な特徴
不動産取引価格情報	国土交通省が取引当事者に行うアンケート	宅地（土地）、土地と建物、中古マンション等、対象が広い
成約価格情報	レインズが持つ取引情報を、国土交通省が個別の取引を特定できないよう加工したもの	対象は土地と建物（戸建て）と中古マンション等

どちらも過去の取引で、所在地は町・大字レベル、価格は有効数字2桁で提供されています。個別の部屋までは特定できないため、階数・向き・管理状態の違いは自分で補って見る必要があります。

査定の種類と売り出し価格の決め方

机上査定と訪問査定

査定には、おもに2つの方法があります。

• 机上査定：物件の情報と周辺の事例から、おおまかな価格を出す方法です。
• 訪問査定：部屋を実際に見て、日当たりや内装、管理状態まで反映する方法です。

売却を具体的に考えるなら、訪問査定で根拠の説明を受けると安心です。不動産会社は、売り出し価格について意見を述べるときに、その根拠を示すことが宅地建物取引業法で求められています。複数社に依頼し、価格の根拠を比べる方法もあります。

売り出し価格を決める手順

• 近い条件の成約事例（不動産情報ライブラリや、査定で示される近隣の成約事例）を確認する
• いま売り出し中の競合物件の価格を見る
• 希望する売却時期と、手元に残したい金額を整理する
• 査定価格を参考に、売り出し価格を決める

売り出し価格は、査定価格より高めに設定することもできます。ただし、高すぎると問い合わせや内覧が少なくなる場合があります。反響を見て価格を見直す前提で、あらかじめ見直しの時期を決めておくと落ち着いて判断できます。

媒介契約と、売却時期を決めるための整理

媒介契約の基本

媒介契約は、売却の仲介を不動産会社に頼む契約です。種類によって、レインズへの登録義務と、売主への定期的な報告の頻度が違います。専任媒介と専属専任媒介は1社だけに、一般媒介は複数社に頼める契約です。

種類	レインズ登録	業務の処理状況の定期報告
専属専任媒介	契約の翌日から5日以内	1週間に1回以上
専任媒介	契約の翌日から7日以内	2週間に1回以上
一般媒介	法律上の義務なし	法律上の義務なし

登録期限には休業日は含みません。購入の申し込みがあったときは、どの種類でも、不動産会社は遅滞なく売主に報告する義務があります。専任媒介・専属専任媒介の有効期間は、法律で3か月以内と決まっています。一般媒介も、国が示す標準的な契約書（標準媒介契約約款）では3か月以内とされています。更新は売主の申し出によるもので、その時点の反響を見て決められます。

売却時期を決めるときの整理

市場の数字に加えて、ご自身の事情も並べます。住み替え先の購入時期、ローンの残り、お子さまの学期などです。変動金利で借りている場合の返済額の見直し時期は、変動金利の住宅ローンの記事で確認できます。

まとめ

売却益が出る場合の税金などは、個々の事情で異なります。実際の判断は、税務署・税理士などの専門家にご確認ください。

※本記事の内容は、日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「月例速報 Market Watch サマリーレポート」2026年8月度、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、宅地建物取引業法第34条の2・同法施行規則第15条の10、国土交通省「標準媒介契約約款」を参考にしています（2026年10月時点）。